Наши услуги
Свидетельства на право осуществления оценочной деятельности:
Рыночная и инвестиционная стоимости объектов недвижимости— сущность, соотношение и различия
Ключевая задача любой оценочной деятельности — установление стоимости того или иного объекта. Однако в различных условиях необходимо оперировать различными видами стоимости. Выбор той или иной оценочной технологии определяется прежде всего целями заказчика. Наиболее востребованны рыночная и инвестиционная стоимости. Данные категории не могут быть отождествлены и требуют от оценщика использования индивидуальных инструментов.
Рыночная стоимость объекта
- Свобода действия сторон — отсутствует принуждение продать либо купить оцениваемое имущество.
- Участники сделки представляют собственные интересы.
- Объект реализуется на рынке, доступном для различных участников.
- Цена рассматривается как справедливое денежное вознаграждение за оцениваемый объект.
Таким образом, данный вид стоимости находится в зависимости от множества условий и потому не является единственно возможным и постоянным. Оценка рыночной стоимости разными специалистами, как правило, дает разные результаты. Масштаб расхождения в данных различен и зависит от сущности оцениваемого объекта: если для объектов недвижимости он составляет в среднем 3—5 %, то для результатов научно-исследовательской деятельности разница может составлять 20 % и более. Причина этого в том, что недвижимое имущество является унифицированным, а стоимость изобретения в большой степени зависит от перспектив его использования и меняется при каждом новом предложении.
Инвестиционная оценка
Определение инвестиционной стоимости проекта (строительства, имущества, бизнеса компаний, акций, паев) — это установление индивидуальной цены участия в проекте для того или иного инвестора при его конкретных целях. Данная категория является субъективной и зависит прежде всего от критериев инвестирования. Она не коррелирует с понятием рыночной стоимости и может быть как ниже, так и выше последней. Обусловлено это тем, что предполагаемый уровень доходности от осуществления проекта не всегда обусловливается стоимостью его плодов в условиях рынка. Инвестиционная оценка проводится в следующих ситуациях.
- Совершается сделка только с одним контрагентом.
- Оцениваемый объект представляет собой вклад в тот или иной инвестиционный проект.
- Необходим анализ, обоснование стоимости конкретного проекта, в который привлекаются инвестиции.
- Подготавливается процесс реорганизации объекта либо предприятия.
В результате такой оценки инвестор может определить объем требуемых вложений, что необходимо для планирования рентабельности, периода окупаемости и других важных аспектов. В соотношении с рыночной инвестиционная стоимость определяет привлекательность проекта для инвесторов:
- ИС больше РС — проект перспективен и выгоден для инвестирования;
- ИС меньше РС — проект малопривлекателен, привлечь инвестиции в него будет сложнее.
В частности, так можно оценить стоимость строительства многоквартирного жилого дома, затем сравнить полученные результаты со средней рыночной стоимостью квартир аналогичного типа и на основании этого определить доходность участия в проекте. Кроме того, необходимо учитывать, что если цена объекта на рынке приблизительно равна для всех его участников, то инвестиционная стоимость для каждого отдельного субъекта будет индивидуальной.
